譲渡損失の損益通算・繰越控除とは
譲渡損失の損益通算・繰越控除とは、マイホーム（居住用財産）を売却して損失が出た場合に、その損失を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）し、控除しきれない損失を翌年以降3年間繰り越せる制度です。租税特別措置法第41条の5（買換えの場合）および第41条の5の2（買換えなしの場合）に定められています。確定申告が必要で、適用されると所得税・住民税が大幅に軽減される可能性があります。所有期間5年超の居住用財産であることが共通の要件です。
この手続きが必要な人
マイホーム（居住用財産）を売却して損失が出た人
投資用物件・別荘等の売却損（この特例は居住用財産のみ対象）
所有期間5年超が要件。買換えの有無で適用条件が異なる
手続きの流れ
ステップ1: 適用要件を確認する
2つの特例があり、適用要件が異なる。(1)買換えの場合（措法41条の5）：新居の住宅ローンが10年以上あること。(2)買換えなしの場合（措法41条の5の2）：売却物件のローン残高が売却額を超えていること（オーバーローン）。いずれも所有期間5年超・居住用財産であることが要件。
ステップ2: 必要書類を準備する
確定申告書、居住用財産の譲渡損失の金額の明細書、売買契約書の写し（売却時・購入時）、登記事項証明書、住宅ローンの残高証明書（該当する場合）を用意する。
ステップ3: 確定申告を行う
売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告を行う。損益通算により源泉徴収された所得税が還付される。控除しきれない損失は翌年以降3年間繰り越せるが、繰越年度も毎年確定申告が必要。e-Tax、郵送、税務署窓口で提出可能。
よくある質問
Q. 買換えの場合と買換えなしの場合でどちらが有利ですか？
買換えの場合（措法41条の5）は損益通算の対象となる損失額に上限がなく、新居で住宅ローン控除との併用も可能です。買換えなしの場合（措法41条の5の2）は損失額が「ローン残高 – 売却額」に限定されます。新居を購入する予定がある場合は、買換えの特例の方が有利になるケースが多いです。
Q. 繰越控除を受ける間も毎年申告が必要ですか？
はい。損失を繰り越す各年度について確定申告が必要です。1年でも申告を忘れると、その年以降の繰越控除が受けられなくなります。会社員で年末調整のみの方も、繰越期間中は毎年確定申告を行ってください。
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