住宅ローンの一括返済手続きとは
住宅ローンの一括返済手続きとは、売却する物件に住宅ローンの残債がある場合に、売却代金で残債を全額繰上返済する手続きです。抵当権が設定されたままでは買主に所有権を移転できないため、決済日に売却代金でローンを完済し、同日中に抵当権抹消登記を行うのが一般的な流れです。金融機関への連絡は決済の2〜3週間前までに行う必要があり、全額繰上返済には金融機関によって無料〜数万円の手数料がかかります。売却代金で残債を完済できない場合（オーバーローン）は、自己資金での補填や住み替えローンの検討が必要です。
この手続きが必要な人
住宅ローンの残債がある物件を売却する人
住宅ローンを完済済みの物件、ローンを利用していない物件
売却代金で残債を完済できない場合（オーバーローン）は金融機関との事前相談が必須
手続きの流れ
ステップ1: 残債額を確認する
金融機関に連絡し、決済予定日時点での住宅ローン残高を確認する。ローン返済予定表で概算は把握できるが、正確な残高は金融機関に問い合わせる必要がある。繰上返済手数料の額も併せて確認する。
ステップ2: 一括返済の申込みをする
売買契約が成立したら、金融機関に全額繰上返済の申込みを行う。本人確認書類、売買契約書の写し、ローン返済予定表を持参する。決済日の2〜3週間前までに申込みが必要（金融機関による）。抵当権抹消に必要な書類一式の準備には時間がかかるため、早めに連絡する。
ステップ3: 決済日に残債を完済する
決済日に買主から売買代金の残金を受け取り、その場で金融機関に残債を振り込んで完済する。金融機関から抵当権抹消に必要な書類（弁済証書・委任状・登記識別情報等）を受け取り、司法書士に引き渡す。
よくある質問
Q. 売却代金でローンを完済できない場合はどうなりますか？
売却代金がローン残高を下回る（オーバーローン）場合、差額を自己資金で補填するか、新居の購入に「住み替えローン」を利用して売却損を上乗せする方法があります。いずれも難しい場合は、任意売却という方法もありますが、金融機関の合意が必要です。まず金融機関と不動産会社に相談してください。
Q. 繰上返済手数料はいくらかかりますか？
金融機関によって異なります。ネット銀行は無料のケースが多く、メガバンクでは窓口申込みの場合3〜5万円程度です。固定金利と変動金利でも手数料が異なることがあります。事前に金融機関に確認してください。
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