譲渡所得の確定申告とは
譲渡所得の確定申告とは、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に、翌年の2月16日〜3月15日に税務署に申告・納税する手続きです。所得税法第33条に基づく譲渡所得として、給与所得等とは分離して課税されます（分離課税）。税率は所有期間によって大きく異なり、5年以下（短期）は約39.63%、5年超（長期）は約20.315%です。マイホーム（居住用財産）の場合は3,000万円の特別控除（租税特別措置法第35条）が適用できる可能性があります。売却益が出なかった場合でも、特例の適用を受けるには確定申告が必要です。
この手続きが必要な人
不動産を売却した全ての人（売却益の有無にかかわらず特例適用時は必須）
所有期間5年以下（短期）は税率約39.63%と高率。5年超（長期）は約20.315%
居住用財産の3,000万円特別控除で譲渡所得税がゼロになるケースも多い
手続きの流れ
ステップ1: 必要書類を準備する
確定申告書（第三表：分離課税用）、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し（売却時・購入時の両方）、仲介手数料等の領収書、登記事項証明書、本人確認書類を用意する。購入時の契約書がない場合は概算取得費（収入金額の5%）で計算するが、税額が高くなりがちなので注意。
ステップ2: 譲渡所得を計算する
計算式は「収入金額 -（取得費 + 譲渡費用）- 特別控除額 = 課税譲渡所得」。取得費には購入代金・仲介手数料・登記費用・リフォーム費用が含まれる（建物部分は減価償却費を差し引く）。譲渡費用には仲介手数料・印紙税・測量費等が含まれる。
ステップ3: 確定申告書を提出する
売却した年の翌年2月16日〜3月15日に、住所地を管轄する税務署に申告する。e-Tax（オンライン）、郵送、税務署窓口で提出可能。納税額がある場合は申告期限までに納付。還付の場合は申告後1〜2ヶ月で指定口座に振り込まれる。
よくある質問
Q. 3,000万円の特別控除を受けるための要件は何ですか？
主な要件は、(1)自分が住んでいる家屋を売るか、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、(2)売手と買手が親子や夫婦など特別の関係でないこと、(3)前年・前々年にこの特例を受けていないことです。所有期間の長短は問いません。確定申告が必要です（租税特別措置法第35条）。
Q. 所有期間10年超の場合、追加の優遇はありますか？
あります。10年超所有の居住用財産には軽減税率の特例（租税特別措置法第31条の3）が適用でき、課税譲渡所得6,000万円以下の部分は所得税10.21%+住民税4%=14.21%（通常の長期は約20.315%）で課税されます。3,000万円特別控除との併用も可能です。
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