現住居の売却手続きとは
現住居の売却手続きとは、住宅購入に伴い現在所有している持ち家を売却するための一連の手続きです。売却は購入と並行して進める必要があり、「売り先行」（先に売却してから購入）と「買い先行」（先に購入してから売却）のどちらを選ぶかで資金計画が大きく変わります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。売却で譲渡所得（利益）が出た場合は確定申告が必要ですが、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる場合は非課税になることが多いです。
この手続きが必要な人
現在持ち家に住んでいて、売却して住み替える人
賃貸に住んでいる人、実家に住んでいる人、持ち家を売却しない人
購入と売却のスケジュール調整が資金計画の鍵
手続きの流れ
ステップ1: 不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を把握する。ローン残高より高く売れるか、資金計画が成り立つかを確認する。媒介契約（専任・一般）を締結して売却活動を開始する。
ステップ2: 売買契約を締結する
買主が見つかったら売買契約を締結する。新居の購入スケジュールと合わせて引渡し日を調整する。ローンが残っている場合は、決済日に売却代金でローンを完済し抵当権を抹消する段取りを金融機関と調整する。
ステップ3: 決済・引渡し・確定申告
決済日に売却代金を受け取り、ローンを完済し、抵当権抹消登記を行い、鍵を引き渡す。譲渡所得が出た場合は翌年に確定申告が必要。居住用財産の3,000万円特別控除の適用を検討する。
よくある質問
Q. 売り先行と買い先行はどちらがいいですか?
資金に余裕がなく確実に売却代金を購入資金に充てたい場合は売り先行が安全です。すでに気に入った物件があり、資金に余裕がある場合は買い先行で進められます。理想的なのは売却と購入の決済日を同日にする「同時決済」ですが、調整が難しいのが実情です。不動産会社の担当者と相談してスケジュールを検討してください。
住宅購入に関連するすべての手続きは「住宅購入の手続き完全ガイド」で時系列順に解説しています。
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