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総務省「住宅・土地統計調査」によれば、2023年の全国の空き家数は約900万戸。空き家率は13.8%に達し、過去最高を更新し続けています。相続した実家をそのまま放置しているケースが最も多く、年間の維持費（固定資産税・火災保険・草刈り等）は数十万円に及びます。
2023年12月に改正空家等対策特別措置法が施行され、管理が不十分な空き家は「管理不全空家」として固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性が出てきました。つまり、放置しているだけで税額が最大6倍になるリスクがあります。
また、2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となります。
この記事では、空き家の現状把握から売却・解体・活用までの手続きを順番に解説します。
現状把握
空き家の現状確認・資産棚卸し
届出先: 現地（空き家の所在地）。
自治体の補助金・支援制度の確認
届出先: 市区町村の空き家対策窓口・住宅課。
管理開始
空き家の管理計画策定・実施
届出先: 空き家の所在地・空き家管理サービス業者。（空家等対策の推進に関する特別措置法 第5条（空家等の所有者等の責務））。
火災保険の確認・見直し
届出先: 保険会社・保険代理店。
固定資産税・都市計画税の確認
届出先: 市区町村の税務課。（地方税法 第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例））。
名義確定
相続登記（不動産の名義変更）
届出先: 不動産所在地を管轄する法務局。（不動産登記法 第76条の2第1項（相続等による所有権の移転の登記の申請））。
方針決定
方針の決定（売却・賃貸・解体・活用）
届出先: 不動産会社・自治体の空き家相談窓口。
売却準備
不動産の査定依頼
届出先: 不動産会社（複数社に依頼推奨）。
空き家バンクへの登録
届出先: 市区町村の空き家対策窓口。
売却実行
媒介契約・売買契約・引渡し
届出先: 不動産会社。（宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）、第35条（重要事項の説明等））。
賃貸準備
賃貸に向けたリフォーム・修繕
届出先: リフォーム業者・工務店。
賃貸開始
賃貸募集・入居者の募集
届出先: 不動産管理会社。（借地借家法 第26条〜第28条）。
解体準備
解体業者の選定・見積もり取得
届出先: 解体業者（複数社に見積もり依頼推奨）。
建設リサイクル法に基づく届出
届出先: 都道府県知事（または政令市長等）。（建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（建設リサイクル法）第10条）。
活用準備
自己使用に向けたリフォーム・改修
届出先: リフォーム業者・工務店。
解体実行
解体工事の実施
届出先: 空き家の所在地。
解体完了
建物滅失登記の申請
届出先: 建物所在地を管轄する法務局。（不動産登記法 第57条（建物の滅失の登記の申請））。
更地の活用・処分の検討
届出先: 不動産会社・自治体。
確定申告
譲渡所得の確定申告（空き家の3,000万円特別控除）
届出先: 住所地を管轄する税務署 または e-Tax。（租税特別措置法 第35条第3項（被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除））。
手続き一覧表
| 手続き名 | 届出先 | 期限・目安 |
|---|---|---|
| 空き家の現状確認・資産棚卸し | 現地（空き家の所在地） | 早めに |
| 自治体の補助金・支援制度の確認 | 市区町村の空き家対策窓口・住宅課 | 早めに |
| 空き家の管理計画策定・実施 | 空き家の所在地・空き家管理サービス業者 | 早めに |
| 火災保険の確認・見直し | 保険会社・保険代理店 | 早めに |
| 固定資産税・都市計画税の確認 | 市区町村の税務課 | 早めに |
| 相続登記（不動産の名義変更） | 不動産所在地を管轄する法務局 | 早めに |
| 方針の決定（売却・賃貸・解体・活用） | 不動産会社・自治体の空き家相談窓口 | 早めに |
| 不動産の査定依頼 | 不動産会社（複数社に依頼推奨） | 早めに |
| 空き家バンクへの登録 | 市区町村の空き家対策窓口 | 早めに |
| 媒介契約・売買契約・引渡し | 不動産会社 | 早めに |
| 賃貸に向けたリフォーム・修繕 | リフォーム業者・工務店 | 早めに |
| 賃貸募集・入居者の募集 | 不動産管理会社 | 早めに |
| 解体業者の選定・見積もり取得 | 解体業者（複数社に見積もり依頼推奨） | 早めに |
| 建設リサイクル法に基づく届出 | 都道府県知事（または政令市長等） | 早めに |
| 自己使用に向けたリフォーム・改修 | リフォーム業者・工務店 | 早めに |
| 解体工事の実施 | 空き家の所在地 | 早めに |
| 建物滅失登記の申請 | 建物所在地を管轄する法務局 | 早めに |
| 更地の活用・処分の検討 | 不動産会社・自治体 | 早めに |
| 譲渡所得の確定申告（空き家の3,000万円特別控除） | 住所地を管轄する税務署 または e-Tax | 早めに |
まとめ
空き家の管理・処分の手続きは多岐にわたりますが、時系列に沿って一つずつ進めれば確実に完了できます。まずは期限の厳しいものから着手し、並行して準備できるものは同時に進めるのが効率的です。
1. 相続登記は2024年4月から義務化。3年以内に登記しないと過料の対象です。
2. 管理不全空家に認定されると固定資産税の特例が解除。定期的な管理を怠らないでください。
3. 売却・解体・活用のいずれかを早期に決断。放置するほど維持コストと法的リスクが増大します。
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