空き家売却の3,000万円控除の要件｜昭和56年以前・相続から3年・売る前の確認が必須

譲渡所得の確定申告（空き家の3,000万円特別控除）とは

譲渡所得の確定申告（空き家の3,000万円特別控除）は、空き家を売却した翌年の2月16日〜3月15日に行う税金の手続きです。相続した空き家なら、要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例（措法35条3項）が使える可能性があり、税額が数百万円変わることもある重要な検討ポイントです。

3,000万円控除の主な要件——売る前に確認しないと手遅れになる

この特例の主な要件は、①昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、②相続開始の直前に被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいたこと、③相続から売却までずっと空き家であること（貸したり住んだりすると外れます）、④売却代金が1億円以下、⑤相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却、⑥家屋付きで売る場合は耐震基準に適合していること（更地にして売る方法もあります）です。ポイントは、要件の多くが「売り方」と「売る時期」で決まること。売却してから気づいても遡れないため、売却活動を始める前に税理士か税務署に該当性を確認してください。

申告の準備——必要書類と段取り

申告には、譲渡価格や取得費の分かる書類（売買契約書・仲介手数料の領収書など）に加え、特例用として市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。この確認書の発行には空き家であったことを示す資料（電気・水道の使用中止時期が分かるものなど）を求められ、取得に日数がかかります。申告期の直前に慌てないよう、売却が終わった段階で市区町村の担当課に発行手続きを確認しておきましょう。取得費が不明な古い不動産は概算取得費（売却額の5%）での計算になり税額が大きくなりがちなので、親の代の購入書類を探す価値は十分あります。

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